个股研究丨毛利润率下降4pcts,城市运营能否让金茂突破窘境?

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来源:中国金茂公司官网

然而,通过2019年中国金茂的半年报数据会发现,在金茂销售业绩不断实现高增长的前提下,2019年上半年城市与物业开发业务的毛利率同比下降4%。在国家收紧调控的大背景之下,不禁让人联想这是否是由于金茂主打的高端产品受限价影响所致?

此外,面对一系列“最严调控”,房企纷纷转型谋求多元化发展,而事实上金茂早在2014年,便早早布局城市运营,在时间上应该说是非常有前瞻性了,如今经过四个多年头的“耕耘”,金茂的城市运营项目成长得如何,能否担当大任,助推金茂迎来再一波的业绩爆发期呢?

目录:

一、未来两三年限价对金茂的影响将日益凸显

二、城市运营或将逆转金茂未来的毛利润率

三.城市运营是机会,也是最大挑战所在

金茂2018年以1280亿元的战绩成功进入千亿规模的安全线,2015年至2018年这4年间平均年增长率达到57%,特别是2018年的年增长率更是达到84.7%,在地产调控越来越严的行业环境下,金茂俨然成为地产界逆生长的“黑马”;然而,通过金茂此前发布的半年报数据,我们注意到,2019年上半年中国金茂的毛利润率为37%,较2018年同期减少3%,其中城市与物业开发业务的毛利润率为34%,较同期减少了四个百分点。

一方面是不断攀升的销售业绩,另一方面却是城市与物业开发业务同比下降四个百分点的毛利润率,二者的背离,是否会传递着某种信号呢?

其实金茂在住宅地产领域只是一个后来者,2009年之前非住宅领域的作品虽很多,如金茂大厦、金茂酒店、金茂商业等,但基本没有涉及过销售型住宅地产,然而最近五年却厚积薄发实现业绩大爆发,主要靠的是其高端产品IP带来的高溢价收入。

不同于薄利多销路线的房企,金茂目前总计进入的城市仅44城,但布局上以核心一线和省会二线为主,在高能级城市,做高端精品产品,高售价形成的高溢价空间为金茂带来了巨大的业绩回报。如2018年金茂便以25539元/㎡的销售均价高居行业第二。

随着2016年以来楼市调控的加剧,越来越严的限价政策俨然意味着售价的天花板已定,对于主打高端产品项目的金茂而言,多少会受到限价影响,导致前期以高溢价拿到的地不能以合理价格卖出,进而让企业的毛利润率有所下降。

进一步分析,我们注意到,从所统计的金茂往期拍得的高价项目来看,其中多数项目因未能达到预期售价而推迟入市。

如2016年所拿的南京河西地王,拿地时的楼面价达到3.69万元/㎡,由于南京河西板块限价3.60万元/㎡,至今尚未入市;而2017年2月同样在南京竞得的河西南部鱼嘴地块,楼面价仅8499元/㎡,2018年便已打造成南京扬子江金茂悦推出。2017年9月,金茂首入厦门,以楼面价2.9万元/㎡拿下的“翔安地王”,项目原定售价在4万元/㎡,但到2018年11月金茂选择亏本入市,均价在2.8万元/㎡,已经低于拿地楼面价。

这意味着,随着未来金茂的限价项目相继入市并进入结转阶段,金茂未来城市和物业开发业务的毛利润率会在目前下降4%的基础上,进一步承压。

也就是说,虽然目前金茂的高端精品产品的高售价受限价政策的影响并不大,但是在可预见的两三年时间之内,限价等政策调控对金茂二级开发的利润影响将越来越大。

事实上,金茂也开始积极应对限价政策下的利润下降压力,通过另一个重要的业绩抓手——城市运营,来储备大量价格相对较低的土地资源。在传统高端住宅开发项目的售价上限被堵之时,凭借城市运营的优势及一二级联动开发模式,金茂仍拥有优质的土地资源获取渠道,而这个核心竞争力或许可以改变未来金茂利润率逐步下行的窘境。

是指在政府和企业建立契约伙伴关系的基础上,通过前瞻性的规划、土地整理、载体和设施建设、多元化服务、产业投资等一系列资源整合的系统运作,从而实现城市价值持续提升和运营商经营效益持续提升的过程。

1、为何选择这条路?

自2009年广渠路金茂府项目热销之后,城市中心区开发高端物业逐渐成为金茂的产品策略,并逐渐得到强化。稀缺资源的产品策略必然决定了获取土地较困难的同时,价格也不菲,因此金茂2009年开始在没有大股东土地储备支撑的基础上,纯靠招拍挂拿地王项目发展了五年,这期间对土储安全感的缺乏使其更早地意识到土地储备的重要性,从而决定果断走出母公司庇护的舒适区。

彼时,中国正进入新经济主导的高质量时代。一方面我国仍处于城镇化的中期,目前城镇化率仅为56%,与美国等发达国家地区80%以上的城镇化水平仍有明显差距,未来城镇化有较大的提升空间;另一方面中国进入后工业时代,逐步迈入以高端现代服务业为主导的服务经济时代,产业逻辑发展变化,顺应新时代背景金茂推进了城市运营主战略。

值得一提的是,城市运营并非任意一家房企想做就能做的。不同于住宅开发,是为了满足人的置换改善需求,城市运营是为满足城市的改善需求,前者基于人,后者基于城市规划。也区别于城市更新项目以历史风貌保护和存量改造为主,城市运营是城市更新的高级形式,更加注重对多方资源的整合以及产业的导入,以带活城市的整体发展,因此城市运营的难度量级可想而知。

而金茂,背靠母公司央企中化集团,拥有母公司的资金支持以及产业协同,再加上前期高品质的现实案例所累积的成熟经验,如长沙梅溪湖项目的一级土地开发,以及上海北外滩项目的成功运营,增添了其早早布局城市运营的底气。

2、如何走这条路?

在城市运营这条路上,金茂的发展逻辑其实是有自己特色的。与传统的城市运营中先以城导入产业再吸引人才的模式不同,金茂的城市运营主要围绕“以城聚人,以城促产”的“城-人-产”逻辑。即通过打造品质高、环境佳、配套优的高质量城市来吸引中高端知识型人才,最终为城市创造出科技、创新、协作的产业圈。

依着这个发展逻辑,金茂可以通过一级开发、二级开发到运营的全业务链式的高质量城市运营,促进城市价值成长,带来整体资产性价值的持续提升,从而也为金茂提供更多的潜在收益,实现1+1+1>3的收益效果。

3、带来何优势?

金茂的城市运营模式为其带来最大的核心竞争力便是,独特的拿地模式令其拥有大体量且低成本的土地储备,这些优质土储不仅让金茂较其他房企更具穿越行业周期的能力,也很大程度上提高了金茂对自身未来发展的主动性。

毋庸置疑,对于房地产开发商而言,土地储备简直是生命源泉,“得土储者得天下”丝毫不夸张。特别是当前融资及整体行业环境趋紧的情况下,66%的土地储备总量集中在TOP10房企手中,TOP10以外的企业在拿地上着实亚历山大,不得不为了“储粮”而使出浑身解数;而金茂,在土储这方面的压力却会小得多。因为作为城市运营商,城市运营的性质首先就体现在政府对土地供应的大片补给上。截止2019年6月,金茂已经在44个城市拥有180余个项目,85%以上土储集中在核心一二线城市,总土地储备达6998万平方米,在行业中排名TOP9。

更不用说,这些大体量的土地金茂可以分批次且低成本获取。在一二级联动开发之时,金茂便会与政府提前锁定地价,在两年以上的周期内分批次拿地,一次性提前锁定3-5年储备价格,故而可以根据区域地块升值情况、行业周期性以及自身需求等情况,成规模、有节奏地拿到利润确定的地块。

至于土地获取成本究竟有多低?

通过分析发现,仅2019年1-9月金茂城市运营项目所获地块的楼面价,就比周边拍出地块的楼面价平均低34.07%。

一端是高端住宅产品的售价受限,挤压了利润空间的上限,另一端是凭借城市运营模式能获取到大量成本更低的土地资源,扩宽了利润空间的下限,二者综合下来,使得金茂的高端住宅产品的利润仍具备一定的弹性调节空间,故而很可能改变未来金茂利润率逐步下行的窘境。

另外,城市运营模式为金茂带来的不仅仅是土储上的优势,依靠城市运营的一二级联动开发、全流程参与等特点,金茂还可最大化收获区域发展过程中的增值收益,因此,一旦金茂的城市运营进入成熟阶段,迎来的将会是持续而稳定的业绩上升期!那么目前金茂的城市运营究竟进展如何是值得一探的。

4、城市运营项目进展情况

从2011年起步于长沙梅溪湖,至2019年6月,金茂已累计获取16个城市运营项目,但是目前的城市运营项目中实际落地的项目并不多。16个城市运营项目中,真正落地的项目仅9个,并且其中5个城市运营项目在今年才刚实现首批土地获取。这意味着金茂的城市运营仍处于前期的加速落地阶段,未到真正的爆发期!

根据金茂此前业绩会上提出的发展目标,其将在2020-2022年实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献,也就是在今后的3年时间内运营成势,那时,金茂的城市运营布局才将真正引领金茂跨上更高的业绩台阶!

综上而言,虽然目前限价对金茂的影响不是很明显,但是随着日后金茂的限价项目陆续入市并进入结转阶段,限价政策对金茂的利润影响将日益凸显;而依靠早早聚焦城市运营的先发性,金茂拥有的低成本土储优势一定程度上可以缓冲限价政策带来的影响,甚至随着未来城市运营模式的日益成熟,全产业链运营带来的收益也或能让金茂在逆势中打出一场漂亮仗!

然而,目前金茂的城市运营项目仍处于加速落地阶段,未来能否全面爆发潜力,还得看未来金茂的企业内功修炼得如何。因为城市运营模式的另一面是,动辄几百万平方米的项目,对开发过程中的项目周转性以及回款率要求很高,一旦不能满足滚动开发,极容易面临建设周期长、资金沉淀大、回收周期长等风险,因此,金茂必须具备更强的管控能力才能规避这些风险。

不管怎样,有句老话说的好:“穷则思,思则变,变则通”。在当今白银时代的行业降速中,相较于其他仍处在多元化业务摸索阶段的同行,已然坚定了城市运营这条赛道的金茂,行业焦虑赫然会少得多。作为一位旁观者,或能拍拍金茂的“肩膀”,喊上一声“老铁,加油向前冲啊!”

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